原本艳姐料想，在节前，大多数房企会修养生息，待到节后再战。然而，万万没想到的是，上周末，万科还是在组织架构上“动手”了。

简单来说，上周的变动可浓缩为几句话：

整合过去的商业业务和组织，成立全新的商业事业部；任命全新事业部的相关掌舵人和负责人，以及相关区域的接班人，涉及到了大家耳熟能详的高管们：孙嘉、丁力业、王海武等人。

上周的变动虽然只有一小段，但每一句话，信息量都很大，都值得反复推敲。艳姐甚至大胆猜想，全新成立的万科商业事业部，会不会在未来某个合适的时点向资本市场发起冲击？孙嘉会不会是下一个朱保全？

过去我们谈了太多万科在住宅板块的表现，艳姐今天想换一个视角，和大家简单说说在住宅业务之外，万科到底在拼一幅怎样的“多元化”拼图，或许我们就更能理解万科变动背后的深意。

也欢迎有不同观点的各位，在文末留言，发表您的看法和见解。

01

群聚狼生

万科身上已有太多标签：

坚挺的规模前三甲、少数派混合所有制房企、地产人的黄埔军校、市场化管理机制健全的地产公司......

这样的一家公司，在年前这样一个新消息寡淡的时刻，做出这样的举动，自然会牵动很多地产人的神经。

先放一张此次组织架构变动前的一个结构图：

旧版万科组织架构

要知道，万科组织架构分为集团总部、事业集团（BG）以及事业单元（BU）。事业集团可以理解为万科的主要生力军，开发经营本部下面有7大区域BG，另外再加上物业服务BG；

而万科7大区域BG，不单管理住宅业务，而且各自也进行着商业业务。

做的比较出色的就是上海区域和南方区域，都打造了一些区域或城市的地 标商业。比如耿冰执掌的万科上海公司，就打造了上海天空万科广场、旭辉万科中心等商业项目。

万科组织架构中还有另外一个事业单元（BU）模块，简单来说，其实就是万科多元业务板块，这也是今天艳姐重点想和大家聊的，其中就包括了印力商业BU。

大家都知道，印力是万科花钱买来的，但印力成为万科成员后的6年，在整体运作上相对比较独立，主要产品线为印象城、印象里等。然而，万科各区域公司，其实也是拥有自己的商业产品线，包括万科广场、万科里等等。

整体来看，万科的商业板块相对比较分散。此前也有市场消息称，万科地产板块和印力在合作沟通的过程中，也是存在一定的阻力，对于组织管理效益的提升，产生了反向力。

事实上，此前万科内部关于商业板块整合调整的传闻已经流传出多个版本，内部讨论也是甚嚣尘上。

最终结果在上周末揭晓。

此次成立商业事业部，万科7个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，更像是上下一盘棋、资源整合的打法，也后续更加有利于借助REITs的东风，推动商业业务的发展。

但有趣的是，一直以来印力为万科的非并表企业，其持有的投资性房地产不在万科的合并报表范围内。在这次合并后，新的商业事业部是否并报还不得而知。我们不妨猜测一下：

一、并表。这样一来，原印力的固定资产（含投资性房地产）将大大增加可发行REITs资产的规模。

二、依旧不并表。这样一来，商业事业部可能就有了更大的想象空间。
要知道过往，印力曾经两次向资本市场发起冲刺，在两次上市未果后。2016年11月，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权。

在2022年10月，万科将各区域49个商业项目交托印力集团管理，似乎也想让印力继续做大商业事业。

但还有一个细节不得不说，这49个商业项目，并不包括上海区域和南方区域的核心项目，也就是说，拔尖的“货”，并没有给到印力。

而这次万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。

一句话，梭哈了！

艳姐也想起了经典权斗美剧《权力的游戏》中，一句经典的台词：

当大雪降下，冷风吹起，独行狼死，群聚狼生。

从此前万科公布的2023年半年报来看，印力的商业业务，是万科多元化业务中做的比较出彩的业务：

去年上半年，万科商业业务(含非并表项目)营收43亿，同比增长7.3%，其中，印力管理的商业项目营收27.4亿，占万科商业总营收63.7%。

虽说印力占了大头，但此次却被合并到了全新的商业事业部，当你站在老板的视角就能理解：

在一家公司中，你有着自己亲手培养出来的得力干将，但还有一位外来空降员工，能力各方面也很强，两者都主攻一个业务，但各自为政；

那还不如把他们两个人放在同一个部门，说不定能擦出事业的“火花”。

如今，商业事业部成立，在如今的行情和预期下，未来究竟是一路生花还是披荆斩棘？时间会告诉我们答案。

02

万科高管豁出去

当然，不可否认的一点是，任何的组织架构调整，都会带来从上到下，人事的变阵。根据市场消息，目前印力下辖的部分区域可能会取消，目前也已出现了部分人员流失的情况。

而此次的高层人事变阵，之前很多地产人也已经知道，艳姐在上周末也已经提到一回：

原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

说实话，当艳姐看到这则人事变动的时候，还是稍微有点意外的：

毕竟孙嘉是开发经营本部的得力老将，各方面能力都非常强，调动万科内外资源的能力也非常厉害。不留在能创造较效益的南方区域，转而躬身入局在很多人看来具有较高运作难度的商业战场，这到底是怎样的一种勇气。

但这次变动，更为深层次的逻辑到底是什么？

从过往的万科高管变动史中，可以看到，躬身入局进入多元化领域的高管不在少数：

譬如之前朱保全从开发业务转入物业，十年耕耘将传统物业升级为空间科技服务商，找到了物业服务的新增长曲线，成为2022年港股上市最大IPO；

2021年，总裁祝九胜亲自兼任长租公寓业务首席合伙人，2023年该业务已在业内率先实现成本法下的盈利；

万科原首席运营官张旭于2020年出任物流事业部首席执行官，万纬物流如今已成为国内领先的综合物流解决方案服务商；

曾担任上海万科总经理、集团执行副总裁、北方区域第一负责人的丁长峰，后来也转型成为万科酒店与度假事业部（BU）首席合伙人。

还有2001年加入万科，曾先后任上海万科房地产有限公司任副总经理、万科设计总监、集团高级副总裁、南方区域第一负责人的张纪文，如今担任梅沙教育事业部（BU）首席合伙人。

可以看到，万科很多高管，都不安于现状，都有为了实现万科的多元化“拼图”，而豁出去的勇气。

所以孙嘉此次的转型，虽说有点意外，但也在情理之中。

万科也肯定是看到了孙嘉在商业地产的能力，才会做出这样的安排：

孙嘉除了在地产开发板块经验丰富外，此前也带领团队操盘和运营了多个商业地产项目，而且还担任过首席财务官。但其还有一个身份注意的人不多，即万科海外董事局主席。这次任命或许不仅仅在于万科在REITs这一新兴领域中取得进一步的突破。

正如万科集团联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海此前所说：

混合开发已经成为公司重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。

典型的案例就是万科的上海天空之城以及中建万科理想之地，这几个项目都打造了多样化的场景，商业、租赁、办公等，成为了城市中典型的项目开发样本。

对于万科的高管们来说，未来的企业，不是要追求过去黄金时代的单项冠军，而是要成为全能冠军。

所以对于万科高管来说，走出舒适区，走向新的战场，进行职业的转型，或许也是一个大趋势。

03

多元业务成色几何

不知道大家有没有发现，万科这几年来，也在拓展自己的业务边界，成立一些新公司，也是比较少见的在如今还在大胆进行“创业”的公司。

比如去年11月9日，万科在北京成立万冰雪体育公司，该公司由万科酒店管理有限公司全资持股，看起来好像又要在冰雪体育事业上搞事情；

同样在去年11月，万科在杭州成立云创新芯科技公司，注册资本4000万，主要关注人工智能等黑科技领域；

你总能看到，万科有着非常敏锐的嗅觉，把握风口和时机，比如在2021年虚拟人火爆的时候，万科就推出了首位数字化员工崔筱盼，在业界引发巨大关注。

甚至之前万科要养猪，也成为了头版头条......

还有诸多动作，在这里就不一一细说了。

要知道，万科从喊出“活下去”的时候，就已经开始深度转型了，如今的万科，对标的是日本的大和房建。

在1991年的日本，日本房企经营业绩出现了大幅下滑，当时日本城市化也已经接近尾声，此外还出现了人口老龄化、新增人口减少的情况。

于是，大和房建进行了商业模式的转型，向房地产服务业、轻资产发展模式转变，还成立了生活服务公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司等多元化公司。

30多年前，大和房建的主要收入来源于买地、建房，但在转型的30年后，大和房建的主要收入已是服务收入，其服务收入已超7成，而买地、盖房建房、销售仅为2成多。

所以，也就可以理解，万科对于自己的多元化业务，有着怎样的期待。

万科的多元化业务到底成色如何，年报的数据或许最有说服力。

目前还没有到年报季，我们可以从去年半年报中，看到万科多元业务到底处于何种状态。

做的比较出色的还是朱保全执掌的万物云，半年报显示，万物云上半年实现营收160.2亿元，同比增长12.5%；同时实现净利润10.5亿元，同比增长15.7%，实现了营收、盈利双增。

万物云也是万科半年报中，唯一营收超过100亿的板块；

不过，万科其他多元化业务，大多都在不到20亿的水平：

比如租赁板块泊寓，已经是全国最大的集中式公寓提供商，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%；

再比如万纬物流，已经成为行业领先的物流综合服务商，2023年上半年，实现营收19.5亿，同比增长17.0%。

虽然上述的多元化业务公司都成为了所在领域的头部，但是从整体上来看，万科的服务性业务收入占比相比大和房建，还是存在一定的差距，对于万科整体业绩的贡献度，并不算特别大。

真正要“发扬光大”多元化业务，可谓道阻且长，还有很长的一段路要走。

但毕竟万科算是在多元化发展领域的探路人，也抢先占据了很多赛道，关键是如何将赛道继续做大做强。

所以，还是要抛出一个终极问题：

未来企业的增量究竟在哪里？

这或许是万科高管们，必须要好好思考和探索的课题。

关于今天的文章，您有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言和艳姐互动。

主编：张艳

责编：mary

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